针对赠与房屋协议书的效力，我们可依据《民法典》的相关规定进行分析。
根据《中华人民共和国民法典》（2020年通过）第六百五十七条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。” 第六百五十九条：“赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。” 房屋属于不动产，其赠与需满足书面形式要求，且过户登记是所有权转移的法定要件。若仅签订书面协议未公证或过户，协议虽成立但未完成物权变动；经公证的协议可约束赠与人不得任意撤销，最终需通过过户登记实现权利转移。因此，赠与房屋协议书有效需同时满足书面形式、双方真实意思表示，并结合公证或过户手续。
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关于赠与房屋协议书的效力问题，首先需明确核心要件。
赠与房屋协议书需采用书面形式，并经公证或办理房屋过户登记后才具备完全法律效力。
1. 若仅签订书面协议但未公证且未过户：协议仅成立但未生效，赠与人可随时撤销赠与（除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或经公证的赠与）。
2. 若签订书面协议并办理公证：协议生效，赠与人非因法定情形（如受赠人严重侵害赠与人或其近亲属等）不得撤销，受赠人可要求办理过户。
3. 若签订书面协议且已办理过户登记：房屋所有权转移完成，协议效力最终确定，赠与人无权再撤销。
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赠与房屋协议书的效力还受以下特殊情况影响。
1. 赠与人存在法定撤销情形：若受赠人严重侵害赠与人（如殴打赠与人）或不履行扶养义务，即使协议已公证，赠与人仍可在知道撤销事由1年内主张撤销，导致协议效力终止。
2. 房屋涉及共有权：若房屋为夫妻共同财产，仅一方签订赠与协议且未取得另一方书面同意，协议因无权处分而无效，受赠人无法办理过户。
3. 受赠人未明确接受：若赠与人签订协议后，受赠人未以书面或行为表示接受（如拒绝配合公证），协议不成立，赠与行为无效。
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实践中，很多人在处理赠与房屋协议书时存在错误操作，需特别注意。
1. 仅签订口头协议：认为“口头承诺有效”，但未签订书面协议，一旦发生纠纷，无法证明赠与关系存在，导致权益受损。
2. 未办理公证或过户：签订书面协议后未及时公证或过户，赠与人反悔时可依据“任意撤销权”撤销赠与，受赠人无法主张房屋权利。
3. 忽略共有权人意见：房屋为夫妻共有但仅一方签订协议，未取得另一方同意，协议可能因无权处分而无效。
若您已出现类似错误操作，建议尽快咨询律师，通过法律途径弥补风险。

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